• Acórdão: Apelação Cível n. 2006.012306-9, de Blumenau.
• Relator: Des. Joel Dias Figueira Júnior.
• Data da decisão: 31.08.2010.

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA C/C COMINATÓRIA. VALOR DE COTA CONDOMINIAL. CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO DEVIDAMENTE REGISTRADA. RATEIO DAS DESPESAS DE MODO PROPORCIONAL ÀS RESPECTIVAS FRAÇÕES IDEAIS DE CADA UNIDADE. POSSIBILIDADE. EXEGESE DO § 1º, ARTIGO 12, DA LEI N. 4.591/1964 C/C ART. 1.334, I E ART. 1.336, I, AMBOS DO CÓDIGO CIVIL. AUTOR QUE É PROPRIETÁRIO DE APARTAMENTO ATÍPICO, DENOMINADO COBERTURA BAIXA, QUE POSSUI ÁREA PRIVATIVA DIFERENCIADA DAS DEMAIS UNIDADES. LEGALIDADE DA COBRANÇA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. Nada obsta que a Convenção de Condomínio fixe a quota condominial proporcionalmente sobre a fração ideal do terreno de cada unidade, sendo, aliás, essa a regra contida no art. 12, § 1º, da Lei 4.591/1964, igualmente recepcionada no novo Código Civil, em seus artigos 1.334, inc. I e 1.336, inciso I. In casu, possuindo o autor uma unidade com área privativa de 1.123,533 m2 correspondete a quase o triplo das áreas dos demais condôminos, com exceção da cobertura triplex, deverá participar do rateio também de modo diferenciado, devendo este ser proporcional à área de seu apartamento.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível n. 2006.012306-9, da comarca de Blumenau (2ª Vara Cível), em que é apelante Célio Martins e apelado Condomínio Alameda Residence:

ACORDAM, em Primeira Câmara de Direito Civil, por unanimidade, conhecer do recurso e negar-lhe provimento. Custas legais.

RELATÓRIO

Célio Martins ajuizou ação declaratória e de obrigação de fazer com pedido de antecipação de tutela específica contra Condomínio Alameda Resi-dence pelos fatos e fundamentos jurídicos descritos na exordial de fls. 2-23, inte-grando este acórdão o relatório de fls. 220-222 contido na sentença recorrida.

Sentenciando, o Magistrado julgou improcedente o pedido, conde-nando o Autor ao pagamento das despesas processuais e honorários advocatí-cios, fixados em R$ 1.600,00.

Inconformado, o Autor interpôs recurso de apelação (fls. 235-244), reiterando os fundamentos já articulados em primeira instância, a fim de que seja declarada a ineficácia e inexigibilidade da cláusula da convenção no que tange à atual forma de rateio das despesas do condomínio, determinando-se a convocação da assembléia extraordinária para alterar o regimento interno, fixando o coeficiente para pagamento das despesas por parte do Apelante em 7,7%.

Contrarrazões às fls 251-258.

Presentes os requisitos de admissibilidade do recurso.

É o relatório.

VOTO

O recurso interposto pelo Autor deve ser conhecido e desprovido, merecendo a fundamentação da sentença de fls. 220-229, da lavra do mui digno Juiz de Direito Jorge Luiz Costa Beber, a ser adotada como razão de decidir, in verbis:

Pretende o autor, em resumo, a obtenção de provimento judicial que lhe assegure o direito de participar do rateio condominial na mesma proporção das demais unidades do Edifício Alameda Residence, com exceção da cobertura tri-plex existente no local. Além disso, almeja compelir o síndico a realizar assem-bléia extraordinária para alteração da convenção do condomínio e regimento interno, visando mitigar o seu coeficiente de proporcionalidade na divisão das despesas do condomínio.

O pedido é manifestamente improcedente.

Com efeito, a escritura pública de instituição, especificação e convenção do condomínio (fls. 70/79), alusivamente aos encargos condominiais, possui a seguinte regra, "in verbis":

"4- ENCARGOS CONDOMINIAIS - [...] Os condôminos contribuirão na proporção do percentual de sua fração ideal de terreno para as despesas do Condomínio."

A mesma convenção, pertinentemente à descrição das unidades autôno-mas, está assim redigida, "in verbis":

"O apartamento nº 301, possui área privativa de 1.123,533m2, área de uso comum de 332,182m,2 área total de 1.455,735m2, correspondendo a fração ideal do solo de 335,528m 2 ou 15,932% [...]. Os apartamentos nºs 401, 501, 601, 701, 801, 901, 1101 e 1201, possuem cada um, a área privativa de 406,000m,2 área de uso comum de 120,036m,2 área total de 526,036m,2 correspondendo a fração ideal do solo de 121,241m 2 ou 5,757% [...]"

Mas adiante, no que respeita às vagas de garagem, dispõe a citada con-venção, "in verbis":

"As vagas de estacionamento nºs 01 e 02, cada uma, com área privativa de 13,20m2, área de uso comum de 13,811m2, área total de 27,011m2, corres-pondendo a fração ideal do solo de 6,234m2 ou 0,296%, cada uma [...]. As vagas de estacionamento nºs 3,4,5,6,7,8,9,22,23 e 28, possuem cada uma, área privativa de 12,000m2, área de uso comum de 12,555m2, área total de 24,555m2, correspondendo a fração ideal do solo de 5,665m2 ou 0,269%, cada uma [...]".

Pois bem, somando-se as frações ideais do autor sobre o terreno, assim entendida as metragens do apartamento 301 e das quatro vagas de garagem (nºs 01, 02, 03 e 04), chega-se ao resultado de 17.062%, que é justamente a metragem timbrada na ata da primeira assembléia geral ordinária, realizada em 16.12.97, ocasião em que ocorreu a entrega do Edifício Alameda Residence para os respectivos proprietários (fls. 141).

Destarte, o cálculo da cota-parte das despesas condominiais que vem sendo exigida do autor – com base na sua fração ideal sobre o terreno - guarda absoluta consonância com as metragens consignadas na escritura pública de compra e venda (fls. 56), ratificadas perante o Registro de Imóveis (fls.33/52) e na escritura de instituição, divisão, especificação e convenção do condomínio (fs. 70/79).

Como se vê, a insurgência apresentada pelo autor está clara e objetiva-mente disciplinada na convenção do condomínio (item 4 – fls. 77), incidindo, no particular, a Súmula 260 do Superior Tribunal de Justiça, transcrita no seguinte precedente da Corte Catarinense:

"APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO – PRELIMINARES AFASTADAS – PAGAMENTO DE TAXAS DE CONDOMÍ-NIO – ALEGAÇÃO DE INSUBSISTÊNCIA NÃO ACOLHIDA – AUSÊNCIA DE PAGAMENTO DA MULTA APLICADA POR DESRESPEITO ÀS REGRAS CONDOMINIAIS – PREVALÊNCIA DAS REGRAS INSERTAS NA CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO SOBRE AS DA LEGISLAÇÃO CIVIL – ENTENDIMENTO DA SÚMULA 260 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA – MERAS ASSERTIVAS, DESPIDAS DE PROVAS – RECURSO DESPROVIDO

Existindo convenção do condomínio e nela regulando-se a matéria objeto de divergência, esta prevalece sobre a letra da lei, tal qual entendimento su-mulado pelo Superior Tribunal de Justiça: “A convenção de condomínio a-provada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos” (Súmula 260)." (Sublinhei - Apelação Cível n. 04.020531-7, de Tubarão, Relator: Des. José Volpato de Souza).

A convenção, portanto, possui inocultável caráter normativo e se nela foi especificada a forma de rateio das despesas, a alteração do respectivo critério, sobretudo quando não houver qualquer violação legal, somente poderá ocorrer através de assembléia convocada para esta finalidade e com a presença de no mínimo 2/3 dos condôminos (art. 1.351 do CC).

Colhe-se do magistério de CAIO MÁRIO DA SILVA PEREIRA:

"O caráter normativo da convenção do condomínio é pacificamente reco-nhecido. Sua força cogente aos condôminos, seus sucessores esub-rogados, e eventualmente às pessoas que penetram aquele círculo fechado, representado pelo edifício, é aceita sem relutâncias."

[...]

"Os atos jurídicos, latu sensu, abrangem, então, várias classes como se-jam: ato-regra, ato subjetivo, ato-condição, ato jurisdicional."

Nesta classificação encontra guarida a convenção do condomínio, como um ato-regra, que se define como a manifestação de vontade dotada de força obrigatória e apta a pautar um comportamento individual. No primeiro plano do ato-regra está a lei, como expressão volitiva do grupo social.

Mas, no caso de um agrupamento de indivíduos elaborar um complexo de normas de conduta, com caráter cogente e efeito normativo, pode-se dizer que são redigidas regulae iuris, com toda nitidez de normas jurídicas, dife-rindo entretanto da lei em que esta é um comando geral, enquanto aquelas sujeitam um agrupamento mais reduzido. Outro ponto diferencial está em que a subordinação à lei independe da anuência do subordinado, enquanto que as outras disciplinam o comportamento de quantos voluntariamente integram aquele agrupamento ou eventualmente se acham na situação peculiar de participação, ainda que momentânea, de uma dada situação. Estas normas são, pois, uma fonte formal de direito, têm força obrigatória, e o direito que destarte se constitui é chamado de estatutário, ou corporativo.

Seu fundamento contratualista, outrora admitido, hoje perdeu terreno, porque sua força coercitiva ultrapassa as pessoas que assinaram o instru-mento de sua constituição, para abraçar qualquer indivíduo que, por ingressar no agrupamento ou penetrar na esfera jurídica de irradiação das normas particulares, recebe os seus efeitos em caráter permanente ou temporário" (Condomínio e Incorporações, Forense, 6ª ed., 1991, págs. 129 e 130/131).

Não é por outra razão que a convenção do condomínio é considerada a lei interna dos condôminos, ostentando feição contratual e cogente, prevalecendo o que nela estiver deliberado como ato-regra de força obrigatória.

Nesse norte aponta o magistério de JOÃO BATISTA LOPES, ao sustentar que "...a convenção de condomínio tem caráter predominantemente estatutário ou institucional, por isso que alcança não só os signatários mas todos os que ingressarem no universo do condomínio". E conclui: "sua força vinculante atinge não só os que dela participam mas também os que passarem a integrar a vida condominial e, em certo sentido, também terceiros". (Condomínio, 7ª. Ed., Ed. Revista dos Tribunais, pp. 76v. e 77).

J. NASCIMENTO FRANCO e NISSKE GONDO prelecionam no mesmo sentido, asseverando que a convenção é "... uma autêntica lei interna da comu-nidade, destinada a regrar o comportamento não dos condôminos, mas de todas as pessoas que ocupem o edifício, na qualidade de seus sucessores, prepostos, inquilinos, comodatários etc. Ao traçar as normas de utilização do edifício, nas suas partes privativas e nas de uso comum, a Convenção visa resguardar, em proveito de todos, o patrimônio condominial e a moralidade ambiente, num sistema de normas que, mais rigorosamente do que as decorrentes do direito de vizinhança, objetivam garantir a todos os ocupantes das unidades autônomas sossego, tranqüilidade e segurança" (Condomínio em Edifícios, 4ª. Ed., Editora Revista dos Tribunais, pp. 53/54).

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça não discrepa desse en-tendimento. Mudando o que tem ser mudado, afigura-se pertinente ao processo sob exame o seguinte precedente:

"DIREITO CIVIL. DESPESAS CONDOMINIAIS. CRITÉRIO DE RATEIO, SEGUNDO A FRAÇÃO IDEAL DE CADA UNIDADE AUTÔNOMA, FIXADO NA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. O critério de rateio das despesas condominiais fixado na Convenção de Condomínio somente pode ser alterado em assembléia se respeitado o quorum mínimo previsto no artigo 25, pa-rágrafo único, da Lei nº 4.591, de 1964. Agravo regimental não provido." (A-gRg no Ag. 420775/SP, Rel. Min. Ari Pargendler).

É de se ressaltar, de outra parte, que na hipótese de ausência de delibe-ração na convenção do condomínio acerca do critério de rateio, a divisão ocor-reria na forma do art. 12, § 1º, da Lei n. 4.591/1964, segundo a qual, em tais circunstâncias, "a fixação da cota no rateio corresponderá à fração ideal de ter-reno de cada unidade" (Resp 620.406, Rel. Min. Fernando Gonçalves). Em ou-tras palavras: o critério seria o mesmo estabelecido livremente pelos condôminos do Edifício Alameda Residence.

Não bastasse o que restou até aqui expendido, é de se ressaltar que o apartamento do autor é absolutamente diferente das demais unidades, salvante, evidentemente, a cobertura triplex existente no mesmo edifício.

Aliás, a própria escritura referenda esta desconformidade, deixando con-signada a seguinte passagem:

"No terceiro pavimento se situa o apartamento atípico de nº 301, desig-nando também como apartamento de cobertura baixa nº 301, que se utiliza de modo exclusivo de área livre não coberta existente sobre a laje da cobertura do segundo pavimento..." (fls. 71 - grifei e sublinhei).

É atípico justamente porque não é igual aos demais apartamentos típicos, ou seja, aqueles de nºs 401, 501, 601, 701, 801, 901, 1001, 1101 e 1201. O simples cotejo das áreas privativas registradas na escritura que repousa às fls. 71/80 revela que o apartamento do autor possui uma área privativa de 1.123,533m2, enquanto os demais acima referidos ostentam 406,000m2.

Ora, se o apartamento do autor é quase três vezes maior que os demais, é natural que a sua cota condominial também seja superior, na forma do que restou convencionado pelos condôminos, em estrita obediência ao já referido art. 12, § 1º, da Lei nº 4.591/1964.

Na verdade, o apartamento do autor assemelha-se muito mais com a co-bertura triplex existente no Edifício Alameda Residence do que com as demais unidades. Não foi por outra razão que a escritura antes referida denominou o imóvel do demandante como "apartamento de cobertura baixa".

Rigorosamente, a única diferença entre o apartamento do autor e a co-bertura triplex reside no fato de que esta última está posicionada de forma ver-tical e o primeiro de maneira horizontal, impendendo ressaltar, para fins de comparação, que a cobertura triplex possui área privativa de 1.167, 468m2, en-quanto o apartamento do autor ostenta, privativamente, a área de 1.123,533m2.

Mas não é só.

O autor, na inicial, expõe de forma falsa a situação em que se encontra o seu imóvel. Não é verdade que a laje existente sobre as garagens é de "uso comum" e que "aproveita a todos os demais condôminos".

A inspeção judicial realizada no local deixou evidenciado que o autor ocupa de forma exclusiva a área externa do prédio, localizada sobre a laje de cobertura das garagens. Não há acessos para os demais condôminos naquele espaço, onde foi construída uma sala de ginástica, uma home theater, uma sala de jogos, uma pérgola com churrasqueira, conforme registrado no auto circunstanciado que repousa às fls. 195 e nas fotografias que se encontram às fls. 197/219, destacando-se que no local também foi construída uma piscina.

Gize-se que a própria escritura que instituiu a convenção do condomínio deixou registrado que a área livre não coberta existente sobre a laje da cobertura do segundo pavimento é de uso exclusivo do apartamento do autor (fls. 71).

Também não há nenhuma consistência no exemplo citado na inicial, comparando a situação do demandante com a de um morador de um aparta-mento térreo localizado sobre uma garagem subterrânea, caso em que este úl-timo deveria pagar a taxa condominial com base nas áreas de todas as gara-gens.

Isso é um rematado absurdo, pois a fração de uso privativo deve ser apu-rada em razão da área de disponibilidade que o condômino goza no seu apar-tamento, pouco importando o que existe logo abaixo, seja garagem, seja qual-quer outra área do condomínio.

Igualmente desprocede o comparativo da área exclusiva ocupada pelo demandante, onde edificou inúmeras benfeitorias, com a parte superior do edifí-cio, localizada sobre o telhado da cobertura (art. 1331 do CC). Bem ao contrário do que ocorre no apartamento do autor, o telhado do último pavimento, onde estão localizadas antenas de televisão, reservatório de água e casa de máquinas, não foi utilizado por nenhum condômino para lá instalar uma sala de ginástica, uma home theater, uma sala de jogos e uma churrasqueira.

Por outro vértice, não se afigura pertinente discutir nesta ação se os apar-tamentos superiores valem mais do que aqueles localizados nos andares inferi-ores e tampouco se a piscina do autor é vista por outros moradores. O deman-dante certamente não desconhecia esses fatos quando, por conveniência pró-pria, adquiriu o imóvel onde mora e tomou conhecimento das regras insculpidas na convenção condominial.

De todo modo, é custoso acreditar que um apartamento com área privativa de 406,000m2 tenha valor superior a outro com área de 1.123,533m2, ainda que o primeiro esteja localizado em andar mais alto. A grosso modo, seria o mesmo que comparar um sítio com uma fazenda.

Em resumo: a) o autor adquiriu um imóvel com área privativa três vezes maior do que as demais unidades típicas do Condomínio Alameda Residence, ocupando com exclusividade as áreas externas localizadas sobre a laje superior das garagens, onde edificou diversas benfeitorias que congregam o complexo arquitetônico da sua moradia, com espaços agregados e interligados, como a sala de ginástica, que dá acesso para a sala de jogos e home theater e esse úl-timo para pérgola frontal onde há uma churrasqueira externa, havendo, ainda, acesso desse local para extrema lateral oposta, onde se encontra a piscina e o acesso para área de serviço; b) A convenção instituída pelos condôminos, de-vidamente registrada, estabeleceu o critério de rateio das despesas condominiais com base nas frações ideais dos condôminos sobre o terreno onde foi construído o edifício, estando em perfeita sintonia com a redação do art. 12, § 1º, da Lei nº 4.591/1964; c) a convenção do condomínio é o regramento pertinente para regular as relações internas entre os condôminos, valendo o que nela estiver consignado (Súmula 260 do STJ), salvo nas hipóteses contrárias ao orde-namento substantivo civil; d) a regra de isonomia que deve imperar no condo-mínio edilício signfica tratar da mesma forma os iguais, e não os desiguais, daí por que não se pode exigir o rateio idêntico para quem ocupa área exclusiva muito superior aos demais condôminos; e) o autor não demonstrou qualquer circunstância fática que pudesse de alguma forma viabilizar o pedido declarató-rio de ineficácia e inexigibilidade da convenção condominial alusivamente ao critério escolhido para divisão das despesas.

Por tais motivos, sendo inviável o pedido, não há motivos para ordenar o síndico a convocar assembléia extraordinária. Aliás, ao autor é facultado reque-rer a realização de assembléia para rediscutir as cláusulas já convencionadas, devendo, para tanto, acionar o Conselho de Administração, na forma do que restou ajustado na multicitada convenção (ver item 6 – fls. 78), não havendo prova nos autos sobre tal requerimento formulado pelo demandante.

Destarte, nada mais justo e legal que o Apelante, na qualidade de proprietário de área equivalente a quase o triplo dos demais condôminos, pague taxa condominial proporcional, pois a divisão de despesas condominiais observa o critério da fração ideal, como sugere a lei e conforme dotado pela Convenção interna, razão pela qual se mantém incólume a sentença vergastada.

Diante o exposto nega-se provimento ao recurso.

DECISÃO

Nos termos do voto do Relator, decidiu a Primeira Câmara de Direi-to Civil, por votação unânime, conhecer do recurso e negar-lhe provimento.

O julgamento, realizado no dia 24 de agosto de 2010, foi presidido pelo Exmo. Sr. Des. Carlos Prudêncio, com voto, e dele participou o Exmo. Sr. Des. Edson Ubaldo.

Florianópolis, 31 de agosto de 2010.

Joel Dias Figueira Júnior

RELATOR